發(fā)布時間：2020-11-27 瀏覽量:4551
筆者在閱讀《人民法院報》時，看見了這樣的一篇文章―《拍賣標的物不能交付的違約責任承擔》（附后），認為對我們拍賣行業(yè)來說，具有較大的借鑒意義，因此筆者將它推薦給大家。同時結(jié)合本案與實踐，提出“防范措施”供大家參考。
筆者從事拍賣行業(yè)多年，在日常事務(wù)中就經(jīng)常遇到非所有權(quán)人委托拍賣的標的。比如本案中的憑法院的裁定書委托、受所有權(quán)人授權(quán)的委托等。在接受這樣的非所有權(quán)人委托時，我們拍賣人應(yīng)當注意些什么呢？結(jié)合本案，筆者總結(jié)出幾條意見：
一、詳細審查委托人的處置權(quán)限和委托標的是物權(quán)還是債權(quán)
在物權(quán)當中，是完全物權(quán)還是受到限 制的物權(quán)。一般來講，涉及此類委托的委托人一般取得的是債權(quán)（標的物未過戶到委托人的名義下）；即使取得物權(quán)，大多也是限 制物權(quán)（標的物已經(jīng)過戶到委托人的名義下），因為大多數(shù)標的物被他人使用，空置的很少。
這類標的物的過戶，因有債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別，房屋管理機構(gòu)在收取過戶資料時收集的資料就有區(qū)別。因此，在我們初步審核委托人提供的資料時就應(yīng)當注意，拍賣成交后憑委托人提供的資料在房屋管理部門標的物能否順利完成權(quán)證的變更或者過戶。提醒委托人在完成拍賣后權(quán)證過戶需要的文件資料如果不完善就應(yīng)當及時補充，否則所引發(fā)的后果不應(yīng)當由拍賣人承擔。至于權(quán)證變更過戶具體需要哪些資料，當?shù)氐姆课莨芾聿块T都有詳細的清單，不再一一列舉。
二、注意瑕疵的說明
1、關(guān)于權(quán)屬的說明。根據(jù)委托人提供的資料可以明確得出房屋的所有權(quán)人是誰。如果所有權(quán)人就是委托人，那么拍賣標的屬于物權(quán)（不管是否是完全物權(quán)），如果委托人僅憑法律文書具有處分權(quán)，那么就屬于債權(quán)。在拍賣文件中應(yīng)當注明權(quán)屬狀況，讓競買人知曉，避免權(quán)證變更或者過戶時引起不必要的麻煩。在拍賣非完全物權(quán)時，如有抵押或者租賃關(guān)系的標的物，權(quán)利瑕疵應(yīng)當由委托人說明，并在拍賣文件中寫入“拍賣成交后，需要辦理權(quán)證變更或者過戶手續(xù)的，根據(jù)《拍賣法》第五十五條辦理?！鼻f不要寫入“拍賣人協(xié)助辦理權(quán)證變更過戶”這樣的文字。
2、關(guān)于現(xiàn)狀的說明。在我們大多數(shù)拍賣企業(yè)的拍賣文件中都有“按現(xiàn)狀拍賣”的文字表述。說它錯誤嗎？不能算，只是在訴訟中引起歧義，對拍賣人不利。那么應(yīng)當如何說明呢？在有權(quán)證的情況下：在土地使用權(quán)方面，用四至表述。四至在土地使用權(quán)證上有，可以照搬。如果是共有，按照證上的數(shù)據(jù)照搬，并注明出處。在房屋面積方面，按照證書上的數(shù)據(jù)照搬，也要注明出處?！皩σ陨蠑?shù)據(jù)，拍賣人不具備實查資格。”----這句話一定要寫入拍賣文件中。對沒有權(quán)證或者權(quán)證未分割的，建議不要標注面積數(shù)據(jù)，只注明拍賣標的物的范圍，在整個建筑物的區(qū)間等說明文字。如果確要有面積數(shù)據(jù)，也要表明數(shù)據(jù)來源，并在拍賣文件中寫入“面積數(shù)據(jù)僅供參考，拍賣人不具有測量面積的資格，對面積數(shù)據(jù)不承擔瑕疵責任?！痹谄渌Υ梅矫?，盡量具體表述，并在拍賣文件中寫入“鑒于拍賣人不具備對拍賣標的物進行鑒定的資格，對標的物其他的瑕疵未進行說明的，拍賣人不承擔瑕疵責任。
三、拍賣時的技巧和訴訟回避
作為主持拍賣會的拍賣師，我認為在主持拍賣會時，對拍賣標的的瑕疵說明是有一定的技巧的。在今年6月我省所有拍賣師參加的培訓(xùn)會上，鄭曉星老師的一段話對這方面的情況就有很好的借鑒作用。即“請各位競買人注意，你的舉牌應(yīng)價、加價和成交，將視為你完全知曉、認同、遵守本人重申的說明和遵守所有的拍賣規(guī)則和注意事項的條款?！边@樣一句話雖然不能完全對抗所有的抗辯，但會起到一定的預(yù)防作用。
當然，如果要完全做到回避訴訟風險，僅靠拍賣師是不行的。除部分拍賣師的閱歷和經(jīng)驗比較豐富的外，大多數(shù)拍賣師對復(fù)雜標的的認識可能會存在缺陷，特別要提醒只顧敲褪的那些拍賣師，不要忘記對標的的熟悉和掌握。為了回避風險，拍賣師必須要熟悉并掌握所拍賣的標的的所有情況，有針對性地制定一些防范措施或者制定一些回避風險的條款。除了這些，還要靠我們掌控熟練的法律，利用法律為我們保駕護航。
附：《拍賣標的物不能交付的違約責任承擔》
案情回放
上訴人（一審被告）：中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開源拍賣有限公司
2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司（以下簡稱開源拍賣公司）接受中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行（以下簡稱榆陽區(qū)農(nóng)行）的委托，對位于榆陽區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號的榆陽區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡稱鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進行拍賣。該處房地產(chǎn)是榆林市中級人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時，該貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進行競買。開源拍賣公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利證書，并載明：“本次拍賣標的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣，拍賣標的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對此不再加以解釋和說明，也不承擔任何瑕疵擔保責任。”月29日在拍賣會上凡光慶以124萬元競買成交，并當場與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書，確認書載明：“成交價124萬元，傭金6.2萬元，合計130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價為124萬元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽區(qū)農(nóng)行交納總成交價的70％價款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時向榆陽區(qū)農(nóng)行交付成交價款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔違約金額5％的違約金；榆陽區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔成交價款5％的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致使榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請求確認拍賣合同有效，予以解除；由榆陽區(qū)農(nóng)行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。
法院裁判
榆林市中院認為：凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣標的物，致使拍賣合同的目的無法實現(xiàn)，凡光慶請求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責的問題，由于在違約責任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)高人民法院《關(guān)于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第 一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬元保證金不應(yīng)認定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請求依法不予支持。對于凡光慶請求由榆陽區(qū)農(nóng)行和開源拍賣公司承擔違約金372萬元的訴訟請求，根據(jù)合同法第 一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請求由開源拍賣公司承擔連帶責任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對于拍賣標的物不能交付無任何過錯，故不應(yīng)當承擔連帶責任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第 一百一十三條、第 一百一十四條、高人民法院《關(guān)于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第 一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除；二、由榆陽區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請求。
榆陽區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應(yīng)屬無效。請求撤銷原判，確認拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔合同無效的責任。
陜西省高 級人民法院審理認為：榆陽區(qū)農(nóng)行委托拍賣的標的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣標的物的權(quán)利證書上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財產(chǎn)委托拍賣，經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當事人真實意思的表示，內(nèi)容沒有違反拍賣法等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標的物價款的義務(wù)。榆陽區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物，致使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣標的物，依據(jù)拍賣法第四十條第 一款的規(guī)定，應(yīng)承擔違約賠償責任。開源拍賣公司拍賣活動符合法定程序，且其在拍賣規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對拍賣標的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，依據(jù)拍賣法第六十一條第二款的規(guī)定，開源拍賣公司對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。榆陽區(qū)農(nóng)行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應(yīng)承擔責任的上訴理由，因無法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。
案例評析
本案是一起典型的因委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動產(chǎn)物權(quán)變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點是，拍賣成交合同書的效力及相應(yīng)的法律責任的承擔。
?。ㄒ唬┡馁u成交合同書是否有效。
凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方真實意思的表示無疑。問題在于拍賣標的物鎮(zhèn)力！貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，而非榆陽區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標的應(yīng)當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在委托拍賣時，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行。根據(jù)高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)自 拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，在榆林市中級人民法院執(zhí)行裁定生效之時，鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動，榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的所有權(quán)。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強制性規(guī)定，是有效的。
?。ǘ┡馁u成交后是否發(fā)生物權(quán)效力。
榆陽區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的所有權(quán)，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，取得的是事實物權(quán)而非法律物權(quán)。該類物權(quán)變動無須進行登記或者交付即可發(fā)生物權(quán)變動的效力，這是物權(quán)公示原則的例外，這種例外會導(dǎo)致實際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成事實物權(quán)與法律物權(quán)的分離，如物權(quán)取得人對取得的物權(quán)作進一步處分時，容易妨害交易第三人的利益，對交易秩序和交易安全帶來隱患。為了彌補這一缺陷，事實物權(quán)人若要進一步處分不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當先辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，將不動產(chǎn)登記在自己的名下，使事實物權(quán)和法律物權(quán)相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前，未將鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交并不發(fā)生物權(quán)變動效力；在其辦理房地產(chǎn)過戶登記時，因鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。拍賣成交合同書作為債權(quán)合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權(quán)變動的后果。榆陽區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第（四）項的規(guī)定，合同應(yīng)予以解除。
?。ㄈ┡馁u成交合同書解除后的責任承擔。
由于買受人凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標的物價款的義務(wù)，在合同因榆陽區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應(yīng)得到賠償。
1、開源拍賣公司是否承擔賠償責任。拍賣法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣人應(yīng)當向競買人說明拍賣標的的瑕疵”。如拍賣人違反該規(guī)定未盡到說明的義務(wù)，給買受人造成損失的，要承擔瑕疵擔保責任。同時拍賣法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任”。這是關(guān)于拍賣人、委托人免責條件的規(guī)定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在《特別規(guī)定》中已主動聲明對拍賣標的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，故其對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。
2、榆陽區(qū)農(nóng)行是否承擔賠償責任。由于榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交不發(fā)生物權(quán)效力；且其與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物的客觀事實產(chǎn)生，不論過錯在榆陽區(qū)農(nóng)行還是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，根據(jù)合同法確立的嚴格責任原則，愉陽區(qū)農(nóng)行已構(gòu)成違約。由于拍賣成交合同書對不能按期交付拍賣標的物的違約責任有明確的約定；同時拍賣法第四十條第 一款規(guī)定，“買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔違約責任”。因而，榆陽區(qū)農(nóng)行應(yīng)向凡光慶承擔違約賠償責任。
