發(fā)布時(shí)間：2020-11-27 瀏覽量:4920
筆者在閱讀《人民法院報(bào)》時(shí)，看見(jiàn)了這樣的一篇文章―《拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付的違約責(zé)任承擔(dān)》（附后），認(rèn)為對(duì)我們拍賣(mài)行業(yè)來(lái)說(shuō)，具有較大的借鑒意義，因此筆者將它推薦給大家。同時(shí)結(jié)合本案與實(shí)踐，提出“防范措施”供大家參考。
筆者從事拍賣(mài)行業(yè)多年，在日常事務(wù)中就經(jīng)常遇到非所有權(quán)人委托拍賣(mài)的標(biāo)的。比如本案中的憑法院的裁定書(shū)委托、受所有權(quán)人授權(quán)的委托等。在接受這樣的非所有權(quán)人委托時(shí)，我們拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)注意些什么呢？結(jié)合本案，筆者總結(jié)出幾條意見(jiàn)：
一、詳細(xì)審查委托人的處置權(quán)限和委托標(biāo)的是物權(quán)還是債權(quán)
在物權(quán)當(dāng)中，是完全物權(quán)還是受到限 制的物權(quán)。一般來(lái)講，涉及此類(lèi)委托的委托人一般取得的是債權(quán)（標(biāo)的物未過(guò)戶(hù)到委托人的名義下）；即使取得物權(quán)，大多也是限 制物權(quán)（標(biāo)的物已經(jīng)過(guò)戶(hù)到委托人的名義下），因?yàn)榇蠖鄶?shù)標(biāo)的物被他人使用，空置的很少。
這類(lèi)標(biāo)的物的過(guò)戶(hù)，因有債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別，房屋管理機(jī)構(gòu)在收取過(guò)戶(hù)資料時(shí)收集的資料就有區(qū)別。因此，在我們初步審核委托人提供的資料時(shí)就應(yīng)當(dāng)注意，拍賣(mài)成交后憑委托人提供的資料在房屋管理部門(mén)標(biāo)的物能否順利完成權(quán)證的變更或者過(guò)戶(hù)。提醒委托人在完成拍賣(mài)后權(quán)證過(guò)戶(hù)需要的文件資料如果不完善就應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)充，否則所引發(fā)的后果不應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)人承擔(dān)。至于權(quán)證變更過(guò)戶(hù)具體需要哪些資料，當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T(mén)都有詳細(xì)的清單，不再一一列舉。
二、注意瑕疵的說(shuō)明
1、關(guān)于權(quán)屬的說(shuō)明。根據(jù)委托人提供的資料可以明確得出房屋的所有權(quán)人是誰(shuí)。如果所有權(quán)人就是委托人，那么拍賣(mài)標(biāo)的屬于物權(quán)（不管是否是完全物權(quán)），如果委托人僅憑法律文書(shū)具有處分權(quán)，那么就屬于債權(quán)。在拍賣(mài)文件中應(yīng)當(dāng)注明權(quán)屬狀況，讓競(jìng)買(mǎi)人知曉，避免權(quán)證變更或者過(guò)戶(hù)時(shí)引起不必要的麻煩。在拍賣(mài)非完全物權(quán)時(shí)，如有抵押或者租賃關(guān)系的標(biāo)的物，權(quán)利瑕疵應(yīng)當(dāng)由委托人說(shuō)明，并在拍賣(mài)文件中寫(xiě)入“拍賣(mài)成交后，需要辦理權(quán)證變更或者過(guò)戶(hù)手續(xù)的，根據(jù)《拍賣(mài)法》第五十五條辦理?！鼻f(wàn)不要寫(xiě)入“拍賣(mài)人協(xié)助辦理權(quán)證變更過(guò)戶(hù)”這樣的文字。
2、關(guān)于現(xiàn)狀的說(shuō)明。在我們大多數(shù)拍賣(mài)企業(yè)的拍賣(mài)文件中都有“按現(xiàn)狀拍賣(mài)”的文字表述。說(shuō)它錯(cuò)誤嗎？不能算，只是在訴訟中引起歧義，對(duì)拍賣(mài)人不利。那么應(yīng)當(dāng)如何說(shuō)明呢？在有權(quán)證的情況下：在土地使用權(quán)方面，用四至表述。四至在土地使用權(quán)證上有，可以照搬。如果是共有，按照證上的數(shù)據(jù)照搬，并注明出處。在房屋面積方面，按照證書(shū)上的數(shù)據(jù)照搬，也要注明出處?！皩?duì)以上數(shù)據(jù)，拍賣(mài)人不具備實(shí)查資格?！?---這句話(huà)一定要寫(xiě)入拍賣(mài)文件中。對(duì)沒(méi)有權(quán)證或者權(quán)證未分割的，建議不要標(biāo)注面積數(shù)據(jù)，只注明拍賣(mài)標(biāo)的物的范圍，在整個(gè)建筑物的區(qū)間等說(shuō)明文字。如果確要有面積數(shù)據(jù)，也要表明數(shù)據(jù)來(lái)源，并在拍賣(mài)文件中寫(xiě)入“面積數(shù)據(jù)僅供參考，拍賣(mài)人不具有測(cè)量面積的資格，對(duì)面積數(shù)據(jù)不承擔(dān)瑕疵責(zé)任?！痹谄渌Υ梅矫?，盡量具體表述，并在拍賣(mài)文件中寫(xiě)入“鑒于拍賣(mài)人不具備對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物進(jìn)行鑒定的資格，對(duì)標(biāo)的物其他的瑕疵未進(jìn)行說(shuō)明的，拍賣(mài)人不承擔(dān)瑕疵責(zé)任。
三、拍賣(mài)時(shí)的技巧和訴訟回避
作為主持拍賣(mài)會(huì)的拍賣(mài)師，我認(rèn)為在主持拍賣(mài)會(huì)時(shí)，對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵說(shuō)明是有一定的技巧的。在今年6月我省所有拍賣(mài)師參加的培訓(xùn)會(huì)上，鄭曉星老師的一段話(huà)對(duì)這方面的情況就有很好的借鑒作用。即“請(qǐng)各位競(jìng)買(mǎi)人注意，你的舉牌應(yīng)價(jià)、加價(jià)和成交，將視為你完全知曉、認(rèn)同、遵守本人重申的說(shuō)明和遵守所有的拍賣(mài)規(guī)則和注意事項(xiàng)的條款?！边@樣一句話(huà)雖然不能完全對(duì)抗所有的抗辯，但會(huì)起到一定的預(yù)防作用。
當(dāng)然，如果要完全做到回避訴訟風(fēng)險(xiǎn)，僅靠拍賣(mài)師是不行的。除部分拍賣(mài)師的閱歷和經(jīng)驗(yàn)比較豐富的外，大多數(shù)拍賣(mài)師對(duì)復(fù)雜標(biāo)的的認(rèn)識(shí)可能會(huì)存在缺陷，特別要提醒只顧敲褪的那些拍賣(mài)師，不要忘記對(duì)標(biāo)的的熟悉和掌握。為了回避風(fēng)險(xiǎn)，拍賣(mài)師必須要熟悉并掌握所拍賣(mài)的標(biāo)的的所有情況，有針對(duì)性地制定一些防范措施或者制定一些回避風(fēng)險(xiǎn)的條款。除了這些，還要靠我們掌控熟練的法律，利用法律為我們保駕護(hù)航。
附：《拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付的違約責(zé)任承擔(dān)》
案情回放
上訴人（一審被告）：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行
被上訴人（一審原告）：凡光慶
被上訴人（一審被告）：陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司
2006年6月13日，陜西開(kāi)源拍賣(mài)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)源拍賣(mài)公司）接受中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行）的委托，對(duì)位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)的榆陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)川貿(mào)易中心）部分土地使用權(quán)及建筑物進(jìn)行拍賣(mài)。該處房地產(chǎn)是榆林市中級(jí)人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時(shí)，該貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開(kāi)源拍賣(mài)公司交納了20萬(wàn)元保證金進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)。開(kāi)源拍賣(mài)公司的《特別規(guī)定》明確記載了拍賣(mài)房地產(chǎn)的權(quán)利證書(shū)，并載明：“本次拍賣(mài)標(biāo)的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣(mài)，拍賣(mài)標(biāo)的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對(duì)此不再加以解釋和說(shuō)明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！痹?9日在拍賣(mài)會(huì)上凡光慶以124萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成交，并當(dāng)場(chǎng)與開(kāi)源拍賣(mài)公司簽署了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)書(shū)載明：“成交價(jià)124萬(wàn)元，傭金6.2萬(wàn)元，合計(jì)130.2萬(wàn)元”。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元；凡光慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交納總成交價(jià)的70％價(jià)款（包括已交納定金），剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開(kāi)源拍賣(mài)公司收取，如不按時(shí)向榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行交付成交價(jià)款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5％的違約金；榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價(jià)款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價(jià)款5％的違約金。
2006年7月19日，凡光慶以開(kāi)源拍賣(mài)公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬(wàn)元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，致使榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬(wàn)元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)拍賣(mài)合同有效，予以解除；由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與開(kāi)源拍賣(mài)公司雙倍賠償20萬(wàn)元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬(wàn)元。一審訴訟中，開(kāi)源拍賣(mài)公司退還了收取凡光慶的20萬(wàn)元保證金。
法院裁判
榆林市中院認(rèn)為：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣(mài)成交合同書(shū)為有效合同。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致使拍賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，凡光慶請(qǐng)求解除拍賣(mài)合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬(wàn)元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問(wèn)題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬(wàn)元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)高人民法院《關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第 一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬(wàn)元保證金不應(yīng)認(rèn)定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬(wàn)元定金的請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于凡光慶請(qǐng)求由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)違約金372萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同法第 一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬(wàn)元。凡光慶請(qǐng)求由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)程序合法，其對(duì)于拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第 一百一十三條、第 一百一十四條、高人民法院《關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第 一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣(mài)成交合同書(shū)有效，予以解除；二、由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬(wàn)元；三、駁回凡光慶的其余訴訟請(qǐng)求。
榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱(chēng)：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)，拍賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，確認(rèn)拍賣(mài)合同無(wú)效，由開(kāi)源拍賣(mài)公司承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。
陜西省高 級(jí)人民法院審理認(rèn)為：榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣(mài)的標(biāo)的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣(mài)標(biāo)的物的權(quán)利證書(shū)上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)委托拍賣(mài)，經(jīng)開(kāi)源拍賣(mài)公司依法定程序拍賣(mài)成交，并與買(mǎi)受人凡光慶簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容沒(méi)有違反拍賣(mài)法等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣(mài)成交合同書(shū)簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣(mài)標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物，致使凡光慶的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請(qǐng)求予以解除。凡光慶在拍賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣(mài)標(biāo)的物，依據(jù)拍賣(mài)法第四十條第 一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開(kāi)源拍賣(mài)公司拍賣(mài)活動(dòng)符合法定程序，且其在拍賣(mài)規(guī)則的《特別規(guī)定》中已聲明對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣(mài)法第六十一條第二款的規(guī)定，開(kāi)源拍賣(mài)公司對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行主張拍賣(mài)成交合同書(shū)無(wú)效，開(kāi)源拍賣(mài)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無(wú)法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。
案例評(píng)析
本案是一起典型的因委托拍賣(mài)經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣(mài)成交后委托人不能交付拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，拍賣(mài)成交合同書(shū)的效力及相應(yīng)的法律責(zé)任的承擔(dān)。
?。ㄒ唬┡馁u(mài)成交合同書(shū)是否有效。
凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行經(jīng)開(kāi)源拍賣(mài)公司依法定程序拍賣(mài)成交簽訂了拍賣(mài)成交合同書(shū)，該合同系雙方真實(shí)意思的表示無(wú)疑。問(wèn)題在于拍賣(mài)標(biāo)的物鎮(zhèn)力！貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，而非榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣(mài)法第六條“拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在委托拍賣(mài)時(shí)，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行。根據(jù)高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自 拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，在榆林市中級(jí)人民法院執(zhí)行裁定生效之時(shí)，鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的所有權(quán)。因而，拍賣(mài)成交合同書(shū)未違反拍賣(mài)法的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的。
（二）拍賣(mài)成交后是否發(fā)生物權(quán)效力。
榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的所有權(quán)，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，取得的是事實(shí)物權(quán)而非法律物權(quán)。該類(lèi)物權(quán)變動(dòng)無(wú)須進(jìn)行登記或者交付即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這是物權(quán)公示原則的例外，這種例外會(huì)導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的分離，如物權(quán)取得人對(duì)取得的物權(quán)作進(jìn)一步處分時(shí)，容易妨害交易第三人的利益，對(duì)交易秩序和交易安全帶來(lái)隱患。為了彌補(bǔ)這一缺陷，事實(shí)物權(quán)人若要進(jìn)一步處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)先辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己的名下，使事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行在委托拍賣(mài)前，未將鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣(mài)成交并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力；在其辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，因鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物。拍賣(mài)成交合同書(shū)作為債權(quán)合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，合同應(yīng)予以解除。
（三）拍賣(mài)成交合同書(shū)解除后的責(zé)任承擔(dān)。
由于買(mǎi)受人凡光慶在拍賣(mài)過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并在拍賣(mài)成交合同書(shū)簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣(mài)標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)，在合同因榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應(yīng)得到賠償。
1、開(kāi)源拍賣(mài)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任。拍賣(mài)法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵”。如拍賣(mài)人違反該規(guī)定未盡到說(shuō)明的義務(wù)，給買(mǎi)受人造成損失的，要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同時(shí)拍賣(mài)法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣(mài)人、委托人在拍賣(mài)前聲明不能保證拍賣(mài)標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。這是關(guān)于拍賣(mài)人、委托人免責(zé)條件的規(guī)定。本案中，在拍賣(mài)前，開(kāi)源拍賣(mài)公司在《特別規(guī)定》中已主動(dòng)聲明對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故其對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
2、榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行是否承擔(dān)賠償責(zé)任。由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行在委托拍賣(mài)前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣(mài)成交不發(fā)生物權(quán)效力；且其與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭(zhēng)議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣(mài)標(biāo)的物的客觀事實(shí)產(chǎn)生，不論過(guò)錯(cuò)在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行還是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，根據(jù)合同法確立的嚴(yán)格責(zé)任原則，愉陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已構(gòu)成違約。由于拍賣(mài)成交合同書(shū)對(duì)不能按期交付拍賣(mài)標(biāo)的物的違約責(zé)任有明確的約定；同時(shí)拍賣(mài)法第四十條第 一款規(guī)定，“買(mǎi)受人未能按照約定取得拍賣(mài)標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣(mài)人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任”。因而，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行應(yīng)向凡光慶承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
